หลักกฎหมายนายหน้า

สัญญานายหน้า
(Middle-Man)
สัญญานายหน้า จะคล้ายกับสัญญาตัวแทน แต่เป็นคนละเรื่องกัน กำหนดใน ลักษณะที่ ๑๖ มี ๕ มาตรา ตั้งแต่ ม.๘๕๔ ถึง ม.๘๔๙ เท่านั้น
นายหน้า คือ คนกลางที่ทำให้บุคคลทั้ง ๒ ฝ่าย เข้าทำสัญญากัน
ความหมายและสาระสำคัญของสัญญานายหน้า
มาตรา ๘๔๕ “ บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้า เพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญาก็ดี ท่านว่าบุคคลนั้นต้องรับผิดชดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อ สัญญานั้น ได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงี่อนไขบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว”
นายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ไ ด้ เสียไป ก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้ เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับถึงแม้ว่าสัญญาจะไม่ได้ทำกันสำเร็จ “
สาระสำคัญ คือ
๑) มีคู่สัญญา ๒ ฝ่าย
๑.๑) ฝ่ายที่ตกลงจะให้บำเหน็จ จากการชี้ช่องหรือจัดการให้ทำสัญญา
๑.๒) ฝ่ายนายหน้า โดยนายหน้า จะเป็นบุคคลธรรมดา หรือเป็นนิติบุคคล ( ผู้แทน ) ก็ได้ ซึ่งจะเป็นผู้มีความสามารถหรือไม่ก็ได้ เพราะไม่ต้องรับผิดจากข้อสัญญาที่เกิดขึ้น ( ไผทชิต : ๒๖๘ ) การเป็นนายหน้า ก็จะต้องเป็นนายหน้าให้ผู้อื่น จะเป็นนายหน้าให้ตนเองไม่ได้ ( ฎีกา ๓๓๗/๒๔๗๘ )
๑.๓) ต้องมีข้อตกลงที่จะให้บำเหน็จกัน จึงจะเป็นสัญญานายหน้า แต่ ถ้าไม่ได้ตกลงกันจะให้เป็นนายหน้า และไม่ได้ตกลงที่จะให้บำเหน็จ ( ทั้งโดยชัดแจ้ง หรือโดยปริยาย ) ก็จะเรียกค่าบำเหน็จไม่ได้ ( ฎีกา ๓๖๑๑/๒๕๒๔ ) แม้จะเป็นผู้ชี้ช่อง หรือจัดการให้ทำสัญญาก็ตาม
๒) วัตถุประสงค์ คือ การที่นายหน้าชี้ช่อง หรือจัดการให้มีการทำสัญญา *** คือ เป็นผู้ชี้ช่องหรือจัดการให้ทำสัญญาเท่านั้น ไม่ได้เข้าทำสัญญาเอง ******* ส่วนสัญญา ที่ จะทำกันนั้น จะเป็นสัญญาอะไรก็ได้ แต่ต้องเป็นสัญญา ไม่ใช่ไปกระทำการอื่น ๆ
การชี้ช่อง ไม่จำเป็นว่า ผู้ที่นายหน้าไปชี้ช่อง จะเข้าทำสัญญาเอง หากผู้ที่นายหน้าไปบอก แล้วผู้นั้นบอกต่อไปยังผู้อื่น ทำให้เกิดการทำสัญญาขึ้น ก็ถือว่าเป็นการชี้ช่องเช่น กัน นายหน้ายังมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้า ( ฎีกา ๔๘๕/๒๔๘๘)
๓) บุคคลที่ตกลงจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้า จะรับผิดจ่ายค่าบำเหน็จต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ
คำว่า “ สำเร็จ “ เพียงแต่เข้าทำสัญญาผูกพันตามกฎหมาย กันก็ถือว่าสำเร็จแล้ว ไม่ต้องถึงมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือมีการบังคับคดีจนถึงที่สุด เว้นแต่จะมีข้อตกลงดังกล่าวอย่างชัดแจ้ง
*** ข้อนี้ คู่สัญญามักจะบิดพลิ้วไม่ยอมจ่ายค่าบำเหน็จแก่นายหน้า ไปทำสัญญากันเอง ในราคาต่ำกว่าราคาที่เสนอไว้ ศาลก็ถือว่า เป็นเพราะนายหน้าชี้ช่องฯ จนทำให้ซื้อขายสำเร็จ ต้องจ่ายค่าบำเหน็จให้แก่นายหน้า
( ฎีกา ๒๓๒/๒๔๗๖) เช่น สามี จ้างให้ ก. เป็น นายหน้าขายที่ดินให้ เมื่อชี้ช่องแล้ว ภรรยาเพียงลำพัง ได้นำที่ดินไปขายให้แก่ผู้ซื้อที่ นายหน้าเป็นผู้ชี้ช่องให้ ผู้ขายก็ต้องรับผิดจ่ายค่าบำเหน็จแก่นายหน้า
**** ถ้าตกลงให้ ก. เป็นนายหน้า แม้ ก. จะกระทำเพียง จดชื่อที่อยู่ เขียนแผนที่ ของผู้ซื้อ ให้ผู้ขาย
ไปหาเอง ก็ยังถือว่าเป็นนายหน้าอยู่นั่นเอง ต้องจ่ายบำเหน็จ
**** ถ้ามีกำหนดเวลาให้นายหน้ากระทำการชี้ช่อง ถ้าเลยกำหนดเวลานั้นไปแล้ว ก็ไม่ต้องจ่ายค่าบำเหน็จ
๔) สัญญานายหน้า ไม่มีแบบ หรือ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ *** ตกลงด้วยวาจาก็ใช้ได้
๕) นายหน้า ไม่ต้องรับผิด ต่อคู่สัญญาแต่อย่างใด ( ดู ม.๘๔๘ ** ตัวนายหน้า ไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญาซึ่งได้ทำต่อกัน เพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่งให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง ) แต่ถ้า ผู้นั้น ได้กระทำการอื่น เช่น เข้าทำสัญญา รับสินค้าไปขาย ฯลฯ หรือมีหนังสือสัญญาให้นำทรัพย์สินไปขายแทนตัวการ ก็เป็นเรื่องตัวแทน ไม่ใช่นายหน้า ตัวแทนมีความรับผิดต่อคู่สัญญา ตามกฎหมายเรื่องตัวแทน ( รายละเอียด ดู ไผทชิต : ๒๗๑ ) **** ม.๘๔๘ ได้กำหนดหน้าที่ของนายหน้า จะต้องบอกชื่อ (และชื่อสกุล ที่อยู่ ตามทะเบียนบ้านเพื่อประโยชน์ในการฟ้องร้องบังคับคดี ) ให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบ ถ้าไม่ทำ ก็ต้องรับผิดต่อคู่สัญญา
๖) นายหน้า ไม่มี สิทธิที่จะรับเงินแทนคู่สัญญา ( ดู ม.๘๔๖ ** การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึง ชำระตามสัญญานั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า นายหน้าย่อม ไม่มีอำนาจที่ จะรับแทนผู้เป็นคู่สัญญา ) แต่คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้
๗) ค่าบำเหน็จ
๗.๑) จำนวนค่าบำเหน็จ
ม. ๘๔๖ “ ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่า ย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า
ค่าบำเหน็จนั้น ถ้า มิได้กำหนดจำนวนกันไว้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม “
โดยปกติ จะต้องตกลงกันที่จะให้ค่าบำเหน็จ แต่ถ้าโดยพฤติการณ์ ที่คาดหมาย เช่น ให้เป็นนายหน้าขายที่ดิน ย่อมทราบทั่วไปว่า ย่อมกระทำไปเพื่อบำเหน็จ ก็ให้ถือว่าตกลงกันไว้ว่ามีบำเหน็จนายหน้าโดยปริยาย และถ้าไม่ได้กำหนดจำนวนกันไว้ ก็ให้ถือเอาตามธรรมเนียมที่ปฏิบัติต่อกัน ถ้าไม่ปรากฎว่าธรรมเนียมเป็นอย่างไร ศาลก็จะกำหนดตามสมควร
๗.๒) นายหน้าหมดสิทธิจะได้บำเหน็จ เมื่อกระทำตาม มาตรา ๘๔๗ ** ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดี เป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้รับค่าบำเหน็จ หรือรับชดใช้ค่าใช่จ่ายที่ เสียไปไม่ “ ****
หลัก นายหน้าจะต้องไม่รับค่าบำเหน็จ ๒ ทาง หรือเพียงแต่บุคคลภายนอกดังกล่าวจะให้เพียงคำมั่นว่าจะให้บำเหน็จ โดย จะถือว่า ไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตนั้น ก็จะต้องพิจารณาว่า ค่าบำเหน็จนั้น จะทำให้ คู่สัญญาผู้ตกลงให้เป็นนายหน้าเสียหายหรือไม่ ถ้าไม่เสียหาย ก็อาจรับบำเหน็จ ๒ ทางได้ ( คือ ไม่ เป็นปฏิปักษ์หรือขัดกับผลประโยชน์ของผู้ที่มอบให้เป็นนายหน้านั้น เว้นแต่ มีข้อตกลงแน่ชัด ว่าห้ามค่าบำเหน็จ ๒ ทาง ก็ต้องปฏิบัติตามนั้น )
๗.๓) กรณีที่นายหน้าได้ค่าบำเหน็จแล้ว จะเรียกค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เสียไป เช่น ค่าเดินทาง ฯลฯ อีกไม่ได้ เว้นแต่จะได้มีข้อตกลงกันเป็นอย่างอื่น
อย่างไรก็ตาม ถ้ามีข้อสัญญาตกลงว่านายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดใช้ นายหน้าก็มี สิทธิได้รับ ค่าใช้ จ่ าย แม้จะกระทำการชักจูงใจให้มีการทำสัญญาไม่สำเร็จก็ตาม
อายุความฟ้องร้อง -----ใช้หลัก ม.๑๙๓/๓๐ กำหนดอายุความ ๑๐ ปี
ความระงับสิ้นไปของสัญญานายหน้า
๑) ข้อสัญญา แต่งตั้งนายหน้า กำหนดความระงับของสัญญาไว้ เช่น ถ้าทำไม่สำเร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือ มีข้อสัญญาให้ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดมีสิทธิเลิกสัญญาได้
๒) คู่สัญญาตกลงกัน เลิกสัญญานั้น
๓) นายหน้ากระทำการสำเร็จตามที่ได้รับมอบหมายแล้ว