16 สิงหาคม 2552

ขายที่นา

ขายที่นา จังหวัดอุทัยธานีประมาณ 2,000 ไร่ ราคาไร่ 40,000 บาท มีน้ำท่าอุดมสมบูรณ์ใช้ทำนาได้ตลอดปีละ 2 - 3 ครั้ง ( ช่วงนี้ราคาข้าวกำลังดี ) สนใจติดต่อ 081 295 4452 ,036 713131 ( มาศ ) หรือที่ teedin9@เmail.com
เพียง 100 บาท ก็ลงโฆษณาได้ทั่วทั้งอินเตอร์เน็ตกับ บัมคิว

15 สิงหาคม 2552

ขายที่ดินสวย สระบุรี



เจ้าของขายเอง ที่ดินสระบุรี มีโฉนด ในเขต ต.ผึ้งรวง อ.เฉลิมพระเกียรติ์ จ.สระบุรี เนื้อที่ 2 งาน 75 ต.ร.ว. ติดถนนสาธารณะ ติดคลองส่งน้ำสาธารณะมีน้ำทั้งปี จากแม่น้ำป่าสัก เข้าออกได้หลายทาง ห่างจากตัวจังหวัดประมาณ 3 กิโลเมตร ที่ดินถมแล้ว เหมาะสำหรับปลูกบ้านพักอาศัย หรือ ซื้อไว้เก็งกำไร ราคา 350,000 บาท ติดต่อ มาศ 081-2954452, 036 713131


ลงโฆษณากับบัมคิว สื่อโฆษณาแนวใหม่ กระจายทั่วทั้งอินเตอร์เน็ต

14 สิงหาคม 2552

ขายที่ดินแก่งคอย สระบุรี



เนื้อที่ 2 งาน ต.ตาลเดี่ยว อ.แก่งคอย จ.สระบุรี ใกล้แม่น้ำป่าสัก ราคา 300,000 บาท
เพิ่มยอดขายด้วยการลงโฆษณากับบัมคิว คลิกที่นี่

13 สิงหาคม 2552

หลักกฎหมายนายหน้า

สัญญานายหน้า
(Middle-Man)
สัญญานายหน้า จะคล้ายกับสัญญาตัวแทน แต่เป็นคนละเรื่องกัน กำหนดใน ลักษณะที่ ๑๖ มี ๕ มาตรา ตั้งแต่ ม.๘๕๔ ถึง ม.๘๔๙ เท่านั้น
นายหน้า คือ คนกลางที่ทำให้บุคคลทั้ง ๒ ฝ่าย เข้าทำสัญญากัน
ความหมายและสาระสำคัญของสัญญานายหน้า
มาตรา ๘๔๕ “ บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้า เพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญาก็ดี ท่านว่าบุคคลนั้นต้องรับผิดชดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อ สัญญานั้น ได้ทำกันสำเร็จ เนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงี่อนไขบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว”
นายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ไ ด้ เสียไป ก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้ เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับถึงแม้ว่าสัญญาจะไม่ได้ทำกันสำเร็จ “
สาระสำคัญ คือ
๑) มีคู่สัญญา ๒ ฝ่าย
๑.๑) ฝ่ายที่ตกลงจะให้บำเหน็จ จากการชี้ช่องหรือจัดการให้ทำสัญญา
๑.๒) ฝ่ายนายหน้า โดยนายหน้า จะเป็นบุคคลธรรมดา หรือเป็นนิติบุคคล ( ผู้แทน ) ก็ได้ ซึ่งจะเป็นผู้มีความสามารถหรือไม่ก็ได้ เพราะไม่ต้องรับผิดจากข้อสัญญาที่เกิดขึ้น ( ไผทชิต : ๒๖๘ ) การเป็นนายหน้า ก็จะต้องเป็นนายหน้าให้ผู้อื่น จะเป็นนายหน้าให้ตนเองไม่ได้ ( ฎีกา ๓๓๗/๒๔๗๘ )
๑.๓) ต้องมีข้อตกลงที่จะให้บำเหน็จกัน จึงจะเป็นสัญญานายหน้า แต่ ถ้าไม่ได้ตกลงกันจะให้เป็นนายหน้า และไม่ได้ตกลงที่จะให้บำเหน็จ ( ทั้งโดยชัดแจ้ง หรือโดยปริยาย ) ก็จะเรียกค่าบำเหน็จไม่ได้ ( ฎีกา ๓๖๑๑/๒๕๒๔ ) แม้จะเป็นผู้ชี้ช่อง หรือจัดการให้ทำสัญญาก็ตาม
๒) วัตถุประสงค์ คือ การที่นายหน้าชี้ช่อง หรือจัดการให้มีการทำสัญญา *** คือ เป็นผู้ชี้ช่องหรือจัดการให้ทำสัญญาเท่านั้น ไม่ได้เข้าทำสัญญาเอง ******* ส่วนสัญญา ที่ จะทำกันนั้น จะเป็นสัญญาอะไรก็ได้ แต่ต้องเป็นสัญญา ไม่ใช่ไปกระทำการอื่น ๆ
การชี้ช่อง ไม่จำเป็นว่า ผู้ที่นายหน้าไปชี้ช่อง จะเข้าทำสัญญาเอง หากผู้ที่นายหน้าไปบอก แล้วผู้นั้นบอกต่อไปยังผู้อื่น ทำให้เกิดการทำสัญญาขึ้น ก็ถือว่าเป็นการชี้ช่องเช่น กัน นายหน้ายังมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จนายหน้า ( ฎีกา ๔๘๕/๒๔๘๘)
๓) บุคคลที่ตกลงจะให้ค่าบำเหน็จนายหน้า จะรับผิดจ่ายค่าบำเหน็จต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จ
คำว่า “ สำเร็จ “ เพียงแต่เข้าทำสัญญาผูกพันตามกฎหมาย กันก็ถือว่าสำเร็จแล้ว ไม่ต้องถึงมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือมีการบังคับคดีจนถึงที่สุด เว้นแต่จะมีข้อตกลงดังกล่าวอย่างชัดแจ้ง
*** ข้อนี้ คู่สัญญามักจะบิดพลิ้วไม่ยอมจ่ายค่าบำเหน็จแก่นายหน้า ไปทำสัญญากันเอง ในราคาต่ำกว่าราคาที่เสนอไว้ ศาลก็ถือว่า เป็นเพราะนายหน้าชี้ช่องฯ จนทำให้ซื้อขายสำเร็จ ต้องจ่ายค่าบำเหน็จให้แก่นายหน้า
( ฎีกา ๒๓๒/๒๔๗๖) เช่น สามี จ้างให้ ก. เป็น นายหน้าขายที่ดินให้ เมื่อชี้ช่องแล้ว ภรรยาเพียงลำพัง ได้นำที่ดินไปขายให้แก่ผู้ซื้อที่ นายหน้าเป็นผู้ชี้ช่องให้ ผู้ขายก็ต้องรับผิดจ่ายค่าบำเหน็จแก่นายหน้า
**** ถ้าตกลงให้ ก. เป็นนายหน้า แม้ ก. จะกระทำเพียง จดชื่อที่อยู่ เขียนแผนที่ ของผู้ซื้อ ให้ผู้ขาย
ไปหาเอง ก็ยังถือว่าเป็นนายหน้าอยู่นั่นเอง ต้องจ่ายบำเหน็จ
**** ถ้ามีกำหนดเวลาให้นายหน้ากระทำการชี้ช่อง ถ้าเลยกำหนดเวลานั้นไปแล้ว ก็ไม่ต้องจ่ายค่าบำเหน็จ
๔) สัญญานายหน้า ไม่มีแบบ หรือ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ *** ตกลงด้วยวาจาก็ใช้ได้
๕) นายหน้า ไม่ต้องรับผิด ต่อคู่สัญญาแต่อย่างใด ( ดู ม.๘๔๘ ** ตัวนายหน้า ไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญาซึ่งได้ทำต่อกัน เพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่งให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง ) แต่ถ้า ผู้นั้น ได้กระทำการอื่น เช่น เข้าทำสัญญา รับสินค้าไปขาย ฯลฯ หรือมีหนังสือสัญญาให้นำทรัพย์สินไปขายแทนตัวการ ก็เป็นเรื่องตัวแทน ไม่ใช่นายหน้า ตัวแทนมีความรับผิดต่อคู่สัญญา ตามกฎหมายเรื่องตัวแทน ( รายละเอียด ดู ไผทชิต : ๒๗๑ ) **** ม.๘๔๘ ได้กำหนดหน้าที่ของนายหน้า จะต้องบอกชื่อ (และชื่อสกุล ที่อยู่ ตามทะเบียนบ้านเพื่อประโยชน์ในการฟ้องร้องบังคับคดี ) ให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบ ถ้าไม่ทำ ก็ต้องรับผิดต่อคู่สัญญา
๖) นายหน้า ไม่มี สิทธิที่จะรับเงินแทนคู่สัญญา ( ดู ม.๘๔๖ ** การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึง ชำระตามสัญญานั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า นายหน้าย่อม ไม่มีอำนาจที่ จะรับแทนผู้เป็นคู่สัญญา ) แต่คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้
๗) ค่าบำเหน็จ
๗.๑) จำนวนค่าบำเหน็จ
ม. ๘๔๖ “ ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่า ย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า
ค่าบำเหน็จนั้น ถ้า มิได้กำหนดจำนวนกันไว้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม “
โดยปกติ จะต้องตกลงกันที่จะให้ค่าบำเหน็จ แต่ถ้าโดยพฤติการณ์ ที่คาดหมาย เช่น ให้เป็นนายหน้าขายที่ดิน ย่อมทราบทั่วไปว่า ย่อมกระทำไปเพื่อบำเหน็จ ก็ให้ถือว่าตกลงกันไว้ว่ามีบำเหน็จนายหน้าโดยปริยาย และถ้าไม่ได้กำหนดจำนวนกันไว้ ก็ให้ถือเอาตามธรรมเนียมที่ปฏิบัติต่อกัน ถ้าไม่ปรากฎว่าธรรมเนียมเป็นอย่างไร ศาลก็จะกำหนดตามสมควร
๗.๒) นายหน้าหมดสิทธิจะได้บำเหน็จ เมื่อกระทำตาม มาตรา ๘๔๗ ** ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดี เป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้รับค่าบำเหน็จ หรือรับชดใช้ค่าใช่จ่ายที่ เสียไปไม่ “ ****
หลัก นายหน้าจะต้องไม่รับค่าบำเหน็จ ๒ ทาง หรือเพียงแต่บุคคลภายนอกดังกล่าวจะให้เพียงคำมั่นว่าจะให้บำเหน็จ โดย จะถือว่า ไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตนั้น ก็จะต้องพิจารณาว่า ค่าบำเหน็จนั้น จะทำให้ คู่สัญญาผู้ตกลงให้เป็นนายหน้าเสียหายหรือไม่ ถ้าไม่เสียหาย ก็อาจรับบำเหน็จ ๒ ทางได้ ( คือ ไม่ เป็นปฏิปักษ์หรือขัดกับผลประโยชน์ของผู้ที่มอบให้เป็นนายหน้านั้น เว้นแต่ มีข้อตกลงแน่ชัด ว่าห้ามค่าบำเหน็จ ๒ ทาง ก็ต้องปฏิบัติตามนั้น )
๗.๓) กรณีที่นายหน้าได้ค่าบำเหน็จแล้ว จะเรียกค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เสียไป เช่น ค่าเดินทาง ฯลฯ อีกไม่ได้ เว้นแต่จะได้มีข้อตกลงกันเป็นอย่างอื่น
อย่างไรก็ตาม ถ้ามีข้อสัญญาตกลงว่านายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดใช้ นายหน้าก็มี สิทธิได้รับ ค่าใช้ จ่ าย แม้จะกระทำการชักจูงใจให้มีการทำสัญญาไม่สำเร็จก็ตาม
อายุความฟ้องร้อง -----ใช้หลัก ม.๑๙๓/๓๐ กำหนดอายุความ ๑๐ ปี
ความระงับสิ้นไปของสัญญานายหน้า
๑) ข้อสัญญา แต่งตั้งนายหน้า กำหนดความระงับของสัญญาไว้ เช่น ถ้าทำไม่สำเร็จในระยะเวลาที่กำหนด หรือ มีข้อสัญญาให้ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดมีสิทธิเลิกสัญญาได้
๒) คู่สัญญาตกลงกัน เลิกสัญญานั้น
๓) นายหน้ากระทำการสำเร็จตามที่ได้รับมอบหมายแล้ว

12 สิงหาคม 2552

กู้เงินซื้อบ้าน มีขั้นตอนอย่างไรบ้าง

การขอกู้เงินกับสถาบันการเงินเริ่มจากติดต่อกับฝ่ายสินเชื่อบ้าน หรือสินเชื่อเคหะของธนาคาร เพื่อ แสดงความจำนงขอกู้ พร้อมทั้งนำหลักฐานยื่นประกอบการขอกู้โดยครบถ้วน ซึ่งหากในวันยื่นกู้เอกสารหลักฐานยื่นประกอบการขอกู้โดยครบถ้วน ซึ่งหากในวันยื่นเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ไม่ครบจะทำให้ผู้กู้ต้องนำเอกสารมาให้หรือมายื่นกู้ใหม่ในภายหลังและอาจทำ ให้การวิเคราะห์อนุมัติล่าช้าออกไป หลังจากยื่นกู้แล้วจะต้องชำระค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาหลักประกัน
กสินเชื่อซื้อบ้าน

เมื่อ ยื่นกู้แล้ว ธนาคารหรือสถาบันการเงินจส่งเจ้าหน้าที่สำรวจและประเมินราคาบ้านและที่ดิน ที่จะนำมาจำนองเป็นหลักประกันโดยทั้วไปใช้แวลาประมาณ 2-7 วัน ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารและสถาบันการเงิน

ธนาคาร และสถาบันการเงินจะพิจารณาคำขอกู้โดยจะทำการวิเคราะห์รายได้ ฐานะทางการเงิน ความสามารถในการผ่อนชำระ และหลักประกันของผู้กู้รวมทั้งปัจจัยอื่น ๆ และจะแจ้งผลการขอกู้ให้ผู้กู้ทราบ โดยปกติทั่วไปใช้เวลาประมาณ 1-3 สัปดาห์ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารและสถาบันการเงิน

เมื่อ ได้รับอนุมัติกู้แล้ว ผู้กู้จะต้องติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อมาลงนามในสัญญากู้เงินและสัญญาจำนอง พร้อมทั้งนัดวันไปทำนิติกรรมจำนองที่สำนักงานที่ดิน

ใน วันโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน ผู้กู้ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ของสถาบันการเงินจะไปพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินที่หลักทรัพย์ ดั้งอยู่ ทั้งนี้ผู้กู้จะต้องเตรียมเงินเป็นค่าจดทะเบียนจำนองตามปกติร้อยละ 1 ของวงเงินกู้และจะต้องชำระค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิมธิ์ตามปกติร้อยละ 2 ของราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ้งโดยทั่วไปผู้ขายมักจะเป็นผู้จ่ายเว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น

เมื่อ ทุกขั้นตอนเรียบร้อยเจ้าหน้าที่จะจ่ายเงินกู้ให้ผู้กู้เป็นแคชเชียร์เช็ค เพื่อให้ผู้กู้จ่ายเงินคงเหลือให้กับเจ้าของโครงการ หรือผู้ขาย ต่อไปเมื่อผู้กู้ได้รับเงินกู้แล้ว ผู้กู้ก็จะต้องมีภาระในการผ่อนชำระงวดทุกเดือนภายในเวลาที่กำหนดตามสัญญา


ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ กับการขอสินเขื่อ

1.ค่าธรรมเนียมในการยื่นขอสินเชื่อ

2.ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน

3.ค่าธรรมเนียมจำนองของสำนักงานที่ดิน

4.ค่าประกันอัคคีภัย

5.ค่าอากรแสตมป์

6.ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด

กลโกงที่ดินและวิธีป้องกัน

กลโกงที่ดินและวิธีป้องกัน

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภท ที่ดิน และ บ้าน เป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำเป็นต้องสูญเสียเงินทองไปอย่างไม่น่าเกิดขึ้น

ในแง่การลงทุนแล้วถือว่าเป็นความเสี่ยงลักษณะหนึ่งที่ไม่อาจเลี่ยงได้ เพราะในทางปฏิบัติแล้วเราไม่สามารถรู้ได้เลยว่าคนที่เราพบปะ ติดต่อพูดคุย หรือทำธุรกรรมที่ดินด้วย จะเป็นคนดีหรือคนเลวกันแน่ แต่แม้กระนั้นก็ตาม เรายังคงมีหนทางในการสร้างเกราะชั้นดีในการป้องกันตัวเองจากเหล่าทุจริตชนเหล่านี้ได้ง่าย

กลโกงที่ดิน สำหรับกลโกงที่ดินที่เกิดขึ้นในบ้านเรา เป็นประจำถ้าสรุปกันออกมา คงหนีไม่พ้นกลโกงยอดนิยม 12 รูปแบบด้วยกันดังต่อไปนี้

1. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนำโฉนดของตนไปประกันเงินกู้กับผู้อื่นโดยไม่ได้จดทะเบียน แล้วแอบมาขอรับใบโฉนดที่ดินสูญหายไป เมื่อได้รับใบแทนใบแทนโฉนดแล้วก็นำไปจดทะเบียนขาย ขายฝาก หรือจำนองผู้อื่นต่อไป ทำให้เกิดปัญหาเจ้าของเงินต้องฟ้องศาลให้เพิกถอนใบแทนเพื่อให้โฉนดเดิมมีผลต่อไป ส่วนผู้ซื้อที่ดินหรือผู้รับจำนองใบแทนโฉนดซึ่งผู้เพิกถอนก็ฟ้องร้องไล่เบี้ยเอาจากเจ้าของที่ดินอีกที

2. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินทำสัญญาซื้อขายที่ดินรับเงินไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด ให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินก่อนแล้วแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ภายหลัง ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์นำโฉนดไปจดทะเบียนให้แก่ผู้อื่นอีก

3. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหลอกลวงผู้ซื้อโดยการชี้ที่ดินขายให้ผิดกับความจริง เช่น สภาพที่ดินอยู่ไกลถนน ไกลแม่น้ำ หรือสภาพที่ดินเป็นถนน หรือถูกน้ำเซาะพังหายไป หรือจำนวนที่ดินไม่ครบ เวลา พาผู้ซื้อไปดูที่ดินจะชี้ที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ใกล้ถนนหรือไกลน้ำบางครั้ง ถึงกับลงทุนขุดย้ายหลักเขตที่ดินโดยนำหลักเขตที่มีเลขหมายตรงกับโฉนดมาปัก ไว้แทนก็มี

4. ผู้ถือกรรมสิทธิ์แบ่งขายที่ดินเป็นแปลง ๆ ด้วยวิธีผ่อนชำระ จะมีการนัดจดทะเบียนโอนกันเมื่อชำระเงินหมดแล้ว

5. ผู้ทุจริตอ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการ โดยแอบอ้างเอาที่ดินของคนอื่นมาปักป้ายประกาศสร้างโครงการบ้านจัดสรร เปิดสำนักงานชั่วคราว ลงทุนพิมพ์โฆษณาเปิดให้จองบ้าน โดยให้ผู้จองวางมัดจำหรือจ่ายเงินดาวน์จากนั้นก็เชิดเงินหนีหายไป โดยไม่มีการทำโครงการแต่อย่างใด

6. ผู้ทุจริตเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรแต่ไม่ทำตามที่ประกาศและโฆษณาไว้ เช่น โฆษณาว่าจะตัดถนนให้ สร้างสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ฯลฯ แต่ต่อมาพอสร้างเรียบร้อยแล้ว ก็นำสิ่งต่าง ๆ นั้นไปแสวงหาประโยชน์ส่วนตัว เช่น ให้บุคคลอื่นเช่าเป็นตลาดหรือบางครั้งนำที่ดินดังกล่าวไปจำนอง

7. ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของตน แล้วนำไปประกันเงินกู้หรือทำสัญญาจะซื้อขายกับผู้อื่น การทุจริตหลอกลวงรูปแบบนี้ ผู้ทุจริตจะไม่เข้าไปเกี่ยวข้องกับพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่จะติดต่อหาเงินจากบุคคลภายนอกโดยทำสัญญากู้กันเอง หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายรับเงินมัดจำไว้ล่วงหน้า เมื่อได้เงินแล้วก็หายตัวไปเลย

8. ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วทำใบมอบอำนาจปลอมชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ขายให้ผู้อื่นไป หรือทำทีขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินเพื่อไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ หรือขอไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน เสร็จแล้วทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป

9. ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินและใบมอบอำนาจของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ลงชื่อไว้โดยมิได้กรอกข้อความใด ๆ โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์ตั้งใจมอบอำนาจให้จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตนำมากรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝาก

10. ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมาขอจดทะเบียนขาย โดยปลอมลายเซ็นและปลอมบัตรประชาชน เมื่อมาติดต่อขอจดทะเบียนขายที่ดินพนักงานเจ้าหน้าที่เรียกดูบัตรประชาชนก็ปรากฎว่าชื่อเป็นเจ้าของที่ดินจริง ลายเซ็นในสารบบเรื่องเหมือนเดิม จึงยอมจดทะเบียนให้ไป ปัญหารูปแบบนี้มักเกิดขึ้นในหมู่คนใกล้ชิดกันเป็นสำคัญ โดยเจ้าของโฉนดให้ไปพร้อมกับบัตรประชาชน

11. ผู้ทุจริตกระทำตนเป็นนายหน้าวิ่งเต้นขายที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดิน โดยขอค่านายหน้าแล้วหลอกให้เจ้าของที่ดินเซ็นสัญญามัดจำผูกมัดให้โอนที่ดินให้ก่อน โดยชำระเงินแต่บางส่วน ที่เหลือจะชำระภายหลังจากนั้นจะสมคบกับผู้ซื้อ ผู้รับจำนอง หรือผู้รับซื้อฝากจดทะเบียนที่ดินนั้นต่อไปโดยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้

12. ผู้ซื้อไม่ยอมชำระเงินให้ครบถ้วนเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว หรือนำที่ดินดังกล่าวที่มีการตกลงจะซื้อจะขายกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปขายให้บุคคลอื่น โดยที่ตนได้รับส่วนกำไรจากการขาย


วิธีป้องกันการถูกหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดิน

สำหรับแนวทางและวิธีการป้องกันทุจริตหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดิน เพื่อใช้เป็นหลักปฏิบัติในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อไป ประกอบด้วยแนวทางต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

1. ต้องเก็บรักษาโฉนดไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย ทั้งนี้โฉนดที่ดินหรือ น.ส. 3 เกิดสูญหายขึ้นมาต้องรีบแจ้งความโดยด่วน และไปขอให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนให้ใหม่ทันที

2. อย่าทำสัญญากู้เงินเองโดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกันเป็นอันขาด เพราะอาจเป็นโฉนดปลอมหรือโฉนดที่ถูกหลอกลวงมา หลักปฏิบัติที่ถูกต้องควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนเมื่อแน่ใจแล้วให้ขอจดทะเบียนรับจำนอง หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

3. อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่นถ้าจำเป็นจริง ๆ ควรมอบให้เฉพาะกับบุคคลที่เชื่อถือได้เท่านั้น และขอให้หลีกเลี่ยงการมอบโฉนดให้คนอื่นไปพร้อม ๆ กับบัตรประชาชน

4. อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด ทั้งนี้บุคคลผูรับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้ และการมอบอำนาจทุกครั้งต้องระบุให้ขัดเจน เช่น จะขายก็ว่าขาย จะจำนองก็ว่าจำนอง และต้องลงรายละเอียดทุกอย่างให้เรียบร้อยก่อน จึงจะเซ็นมอบอำนาจให้ผู้ใดไป

5. ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดิน ควรไปตรวจสอบที่ดินด้วยตนเองให้แน่นอนก่อนว่าที่ดินอยู่ที่ใหน สภาพเป็นอย่างไร ราคาพอสมควรหรือไม่ นอกจากนั้นควรไปขอตรวจสอบหลัดฐานที่สำนักงานที่ดินด้วย ทั้งนี้ถ้าเป็นไปได้ก่อนจะซื้อขายที่ดินควรจะทำการรังวัดเสียก่อน

6. การซื้อที่ดินทุกครั้ง เมื่อได้ชำระเงินแล้วต้องโอนลงชื่อผู้ซื้อทันที อย่าไปหลงเชื่อผู้ขาย

7. กรณีท่านเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่ว่ากรณีใด ๆ ก็ตามเมื่อไม่ได้รับเงินค่าที่ดินทั้งหมด ห้ามโอนที่ดินให้ใครเป็นอันอันขาด เว้นแต่กรณีมีหลักประกันที่สมบูรณ์ก่อนการโอน เช่น ผู้ซื้อได้มอบตั๋วสัญญาใช้เงินโดยมีธนาคารเป็นผู้อาวัล จึงจะโอนให้ผู้ซื้อไปได้

8. หมั่นตรวจสอบที่ดินของตัวเองทั้งทางทะเบียนและสภาพของดินอย่างสม่ำเสมอ อย่างน้อยปีละ 1 ครั้งแม้จะไม่มีการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินก็ตามเพื่อเช็คว่าที่ดินของท่านยังอยู่ปกติหรือไม่ มีใครมาบุกรุกหรือเปล่า และหลักฐานถูกต้องตามต้นฉบับสำนักงานที่ดินหรือไม่

9. อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก เนื่องจากนายหน้าบางรายหวังผลประโยชน์ของตนเป็นใหญ่ ไม่คำนึงถึงอะไรทั้งสิ้น ความเสียหายจึงเกิดขึ้นได้ทุกเวลา ทางที่ดีควรติดต่อกับเจ้าของที่ดินหรือผู้จะซื้อบ้าง ไม่ใช่ให้ผ่านนายหน้าทุกอย่าง

10. การซื้อที่ดินให้ซื้อจากผู้ที่ไว้วามใจได้เท่านั้นถ้าเป็นผู้ประกอบการให้ซื้อกับผู้ที่ได้รับอนุญาตจัดสรรแล้ว

11. ทำนิติกรรมเกี่ยงกับที่ดินทุกครั้งจะต้องมาจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน จึงจะชอบด้วยกฎหมายทั้งนี้การรับโฉนดไว้เป็นประกันเงินกู้โดยไม่ได้จดทะเบียนมีค่าไม่ต่างอะไรกับการเก็บเศษกระดาษไว้เท่านั้น

12. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณาหรือนายหน้าที่มาชักจูง ควรตรวจที่ตั้งที่ดินด้วยตนเอง เช่น อยู่ไกล้ไกลถนน และสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ

อนุชา กุลวิสุทธิ์ : ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบมืออาชีพ
1